4 juli 2017

NIEUW: SOCIALE GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN

INVESTEREN IN ZORGINFRASTRUCTUUR MET MOOI RENDEMENT

Komen er binnenkort nieuwe mogelijkheden voor zorg- en welzijnsvoorzieningen om kapitaal voor infrastructuurwerken aan te boren? Notaris Dirk Seresia ziet in elk geval kansen met de nieuwe Sociale Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV’s). Seresia is ook voorzitter van Inclusie Invest én van vzw Stijn. Hij is alvast enthousiast.

De wetgeving over de nieuwe Sociale GVV zit in een eindfase. Dankzij die vennootschapsvorm en het hogere rendement dat hij mogelijk maakt, zullen institutionele beleggers gemakkelijker dan vroeger verleid kunnen worden om te investeren in bouwprojecten voor zorg, welzijn en onderwijs. Maar laat ons samen met notaris Dirk Seresia bij het begin beginnen…

“Vzw Stijn is een netwerk van organisaties voor personen met een beperking. We groeperen tien voorzieningen in Limburg, Vlaams-Brabant en de Kempen. Al die voorzieningen staan sterk in fondsenwerving. Het nadeel daarvan is echter dat mensen die iets geven, dat geld kwijt zijn. En dat terwijl de noden hoog blijven, bijvoorbeeld aan nieuwe gebouwen en aan renovatie. Het is al lang duidelijk dat de overheid het tempo van die noden niet kan volgen. Daarom zijn we beginnen nadenken over andere manieren om fondsen aan te boren. Er staan miljarden euro geparkeerd op spaarboekjes. Geld dat niets meer opbrengt. Hoe kunnen we mensen aanzetten om dat geld te activeren, zonder dat het uit hun vermogen verdwijnt?”

“Met een aantal partners hebben we daarom enkele jaren geleden de coöperatieve vennootschap Inclusie Invest opgericht. Mensen die een aandeel kopen, kunnen op elk moment hun geld terugkrijgen. Dat betekent dat Inclusie Invest altijd een zekere reserve moet voorzien en de middelen zo moet beleggen of besteden dat er geen waarde­vermindering kan optreden. Van in het begin waren een aantal welzijnsorganisaties actief betrokken: Groep Ubuntu, vzw Stijn, Groep Emmaüs… Ook enkele particulieren kochten aandelen. Maar het grootste deel van de middelen kwam van de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV), die vier miljoen euro inbracht.”

FIFTY-FIFTY

“Het principe van Inclusie Invest is eenvoudig: wij brengen 50% van de middelen in een bouwproject in, de andere helft komt van de voorziening, een groep ouders of andere particulieren betrokken bij het project. Voor onze middelen puren we tot nu toe uit de bijdrage van de PMV. Sinds 2013 hebben we zes projecten opgestart: drie voorzieningen zijn ondertussen bewoond. Het loopt dus goed, maar als we zo voortdoen, dan is de pot van PMV binnenkort leeg. We moeten op zoek naar nieuwe kapitalen, naar grote bedragen. We willen de institutionele beleggers kunnen overtuigen met een aantrekkelijk product. Dat is nodig, niet alleen in de gehandicaptenzorg, ook in de ouderenzorg. Inclusie Invest wil low budget degelijke en aangepaste verblijven aanbieden, met een huurprijs die streeft naar maximum een derde van het inkomen van de persoon met een beperking. Maar we missen een vehikel voor aantrekkelijke beleggingen. We bieden een rendement van 0,5 tot 1% en dat is te laag om institutionele beleggers te verleiden; die zijn op zoek naar producten die minstens 2 tot 4% opbrengen.”

“Toen wij hoorden van het bestaan van ‘Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen’, zagen we een kans. Die vennootschappen hebben een gunstregime: ze hoeven geen vennootschapsbelasting te betalen en geen afschrijvingen te boeken. Tegenover die voordelen staan ook nadelen: er is toezicht van het FSMA. Er is een strikte reglementering met een Europese wetgeving. En je moet 80% van je winst aan de aandeelhouders uitkeren als dividend.”

CONCREET VOORBEELD

“Wat betekent dat nu concreet? Stel dat Inclusie Invest een kapitaal heeft geïnvesteerd van 3.000.000 euro en 150.000 euro inkomsten heeft uit huurgelden. Trek daar de afschrijvingen en kosten af (100.000 euro) en er rest nog 50.000 euro. Op dat bedrag betalen we vennootschapsbelasting. Blijft over een bruto-dividend van 30.000 euro dat we aan de aandeelhouders kunnen uitkeren, wat neerkomt op ongeveer 1% rendement. Met de constructie van een GVV ziet de berekening er totaal anders uit. We starten opnieuw met 150.000 euro inkomen. Er hoeven geen afschrijvingen te gebeuren, noch vennootschapsbelasting te worden betaald. Er blijft na aftrek van onkosten nog een bedrag over van 120.000 euro. Van dit bedrag moet 80% worden uitgekeerd als dividend. Het bruto-dividend bedraagt 96.000 euro wat neerkomt op een rendement van 3.2%.”

“We hebben contact genomen met de overheid. Ons doel was om een GVV met een sociaal oogmerk binnen een coöperatieve vennootschap mogelijk te maken. We hadden geluk, want de wetgeving rond de GVV was – om totaal andere redenen – net aan herziening toe. Er was een momentum en de overheid is meegestapt in het verhaal. Het voorstel dat nu voorligt en dat binnenkort wordt goedgekeurd, biedt nieuwe perspectieven.”

REGLEMENTERING

“De zogenaamde ‘Sociale GVV’s’ mogen geen meerwaarde realiseren ten voordele van de aandeelhouders bij uittrede, maar garanderen de aandeelhouder wel dat hij zijn geld terugkrijgt. Wie 2.000 euro investeert en vijf jaar later uittreedt, krijgt 2.000 euro terug. Niet meer, maar ook niet minder. Een Sociale GVV mag voorts alleen in onroerend goed investeren. Nieuw is ook dat niet alleen de gehandicaptensector hiervan kan gebruikmaken, maar ook andere welzijnsorganisaties, revalidatiecentra, jongerenwelzijn, ouderenzorg en scholen. Er is een minimumkapitaal van 1,2 miljoen euro nodig en dat kapitaal moet in minstens vijf projecten worden geïnvesteerd. Je kunt dus niet met één vzw een Sociale GVV oprichten voor de eigen nieuwbouw. Die regel dient om de belegger te beschermen en het risico te spreiden.”

“Ook het bedrag dat iemand mag investeren in een Sociale GVV is beperkt tot 20.000 euro. Boven de 100.000 euro is iedereen vrij. Dat klinkt misschien vreemd, maar de overheid gaat ervan uit dat een particulier die 100.000 euro kan investeren voldoende middelen heeft en goed weet wat hij doet.”

NIEUWE KANSEN

“De Sociale GVV biedt nieuwe kansen voor de zorg- en welzijnssector om op een transparante manier middelen aan te trekken voor investeringen. Je kunt gericht kapitalen zoeken voor specifieke projecten. Wie een aandeel neemt in Inclusie Invest, kan zelf bepalen naar welk project zijn middelen gaan. Dat maakt de betrokkenheid van de aandeelhouder groter.”

“Het uiteindelijke doel is om low budget gebouwen te zetten en te verhuren aan voorzieningen of groeperingen die zorg aanbieden, maar met zo’n prijsbepaling dat we geen winst maken op de kap van de zorgvrager. Dat het systeem werkt, hebben we ondertussen bewezen, ondanks het lage rendement. Nu we een hoger rendement in het vooruitzicht kunnen stellen, kan dat een nieuwe boost geven. We zullen dit product goed in de markt moeten zetten. Technisch wordt dat nog een kluif, want de reglementering is streng en gespecialiseerd. Er is een prospectusplicht, de boekhouding moet volgens de Europese regels verlopen, er zijn audits voorzien enzovoort. Allemaal maatregelen om de burger die belegt, te beschermen. Ik verwacht geen snelle veranderingen. Er zal moeten worden geïnvesteerd in degelijke mensen om deze processen te begeleiden. In ieder geval leeft de vraag in de samenleving. Intussen zijn er al vragen gekomen vanuit de ouderenzorg om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn.”

TEKST: FILIP DECRUYNAERE